Mietrechtsfrage: Scheune vermietet. Mieterhöhung, Neben-und Betriebskosten. Was muss ich beachten?
Hallöchen,
Ich könnte mal euer Schwarmwissen gebrauchen. Angemerkt werde ich mich hierzu noch an einen Anwalt meines Vertrauens zwecks Mietrecht wenden, ich könnte aber eine erste Einschätzung gebrauchen.
Mein Vater hat vor 5 Jahren eine an das Wohnhaus angrenzende Scheune vermietet. Nach seinem Tod ist dies nun mein Eigentum und die Mietpartei zeigt sich mehr wie nur gewillt einen neuen Mietvertrag abzuschließen, da sich einfach einiges geändert hat in diesen 5 Jahren.
Nun meine Frage: Ich würde gerne eine Mieterhöhung bewirken. Hier wurde bereits von den Mietern gesagt, dass dies komplett genehm ist. Die Miete wurde leichtsinnig in den letzten 5 Jahren kein einziges Mal erhöht. Um wieviel Prozent kann ich diese jetzt anheben? Kappungsgrenze wäre in dieser Gegend 15%.
Dann würde ich gerne alle umlagefähigen Betriebs-und Nebenkosten auf die Mieter umschlagen. Auch hier wurde zugestimmt. Welche gehören dazu? Die Mieter nutzen Strom, Wasser. Für Strom wird gerade ein separater Stromzähler vom Versorger installiert. Eine separate Wasseruhr soll ebenfalls noch hinzu kommen. Hier würde also der tatsächliche Verbrauch sowie die Mietkosten des Zählers und der Wasseruhr auf die Mieter umgelegt werden. Aber wie sieht es bei dem Rest aus? Wie z.b. Grundstückssteuer, Gebäudeversicherung, Niederschlagswasser und Abwasser. Wie lege ich diese auf die Mieter um?
Dies hier soll nur als erste Informationseinholung dienen. Das ich zumindestens ein ungefähres Bild habe, was ich eventuell bisher noch nicht auf dem Schirm hatte.
Danke euch schonmal.
3 Antworten
Eine Scheune ist kein Wohnhaus, kann aber durch Bauantrag in eine Wohnimmobilie umgewidmet werden. Also was ist es - Gewerblich oder Wohnhaus?
Du brauchst keinen Rechtsbeistand. Es ist ganz einfach, der alte Mietvertrag ist ein gewerblicher, der im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Mieter geändert werden kann. Es ist auch kein neuer Vertrag von Nöten. Nebenkosten haben im Vertrag nichts zu suchen, aber die Betriebskosten sollten schon auf Basis des § 2 der BTrKVO angepasst werden. Auch die Monatsmiete kannst du moderat erhöhen, die Grenzen des Mietwohrechtes gelten hier nicht.
Allgemeine umlagefähige Kosten werden nach den anteiligen Quadratmetern der Gesamtfläche berechnet. Dazu gehören Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Niederschlagswasser auf versiegelten Flächen.
Die Kosten für Abwasser werden anteilig über das entnommene Frischwasser umgelegt.
Kosten für die Müllabfuhr werden über die anteilige Personenzahl abgerechnet. Es sein denn, dass jeder seine eigene Mülltonne hat. Dann trägt jeder natürlich nur diese Kosten.
"Dies hier soll nur als erste Informationseinholung dienen."
Was völlig obsolet ist, da eine entsprechende Kalkulation vom entsprechend dann beauftragtem Rechtsanwalt auch erst dann stattfindet. Diese ist Maßgeblich. Da es sich bei dem Gebäude um einen zu vermietenen Scheunenteil und somit nicht um eine Mietsache mit Verbrauchsklausel handelt, müssten sie zuerst einmal ihren Mietern nachweisen welche Erhöhungen gerechtfertigt sind. Ihr verstorbener Vater hat zwar leichtsinnig Die Mietkosten für Die Scheune nicht erhöht, Die Besagte Mietpartei mit Interesse an Der Scheune kann jetzt jedoch eine Erhöhung Der Mietkosten nicht zustimmen, da zum Zeitpunkt Der Vermietung Ihres Vaters dieser eben keine Erhöhung verlangt hat.
Bevor sie also mit dem Ziel möglichst sämtliche Kosten auf Ihre Mieter abzuwälzen eine Mieterhöhung anstreben, sei diese berechtigt oder nicht, müssen sie sehr genau und auch in Bezug auf dem Vormietvertrag entsprechende Nachweise für eine Erhöhung Der Mietkosten für Die Scheune offenlegen.
Dieser Kommentar ist in Teilen falsch. Es ist wohl erst einmal zu fragen, ob die Scheune zu Wohnzwecken vermietet wurde, denn daraus ergeben dann die Rechtsfragen detailliert.
Die Scheune wird von den Mietern als Werkstatt genutzt. Aus der Gebäudeversicherung ist ersichtlich, das dieses als "Betriebsgebäude" ausgewiesen ist.
Also findet eine "Gewerbliche Vermietung" statt.
Als Checkliste hierzu förderlich/notwendig.
"Im Sinne" eines Geschäftsraummietvertrages
- Benennung der Vertragsparteien.
- Regelung der Miethöhe.
- Festlegung der Art der Miete: Staffel-, Umsatz-, Index- oder Festmiete.
- Betriebs- und Nebenkostenaufstellung.
- Dauer des Mietzeitraums und Kündigungsfrist.
- Art des Gewerbes und angedachte Nutzung der Gewerberäume.
Bei "Gewerbemiete" können Vermieter den Mietvertrag grundsätzlich freier gestalten als bei der Wohnraummiete, denn es gibt keine strengen gesetzlichen Vorgaben zur zulässigen Miethöhe. Gewerbemieten werden "frei" vereinbart. Die Einigung ist für beide Parteien bindend. Daher kann der Vermieter nicht einfach an den Mieter herantreten und eine Mieterhöhung verlangen.
Daher kann der Vermieter nicht einfach an den Mieter herantreten und eine Mieterhöhung verlangen.
Sollte im Mietvertrag nichts zum Thema Kündigung geregelt sein, gelten für beide Seiten die Kündigungsfristen des BGB für nicht zu Wohnzwecken vermietete Immobilien. Ein Mieterhöhungsverlangen kann also immer recht einfach gestellt werden. Ma verbindet es eben mit der Ankündigung, dass bei Ablehnung eine Kündigung zum nächst möglichen Zeitpunkt erfolgen wird. Also, geht viel einfacher, als bei Wohnraum.
Dies ist in Teilen bereits erfolgt. Steigende Stromkosten, Wasserkosten sowie ein höherer Beitrag bei der Gebäudeversicherung wurde den Mietern bereits vorgelegt. Der Vorschlag der Mieterhöhung wurde auch nicht meinerseits getätigt. Die Mieter kamen mit diesem Vorschlag auf mich zu. Daher, möchte ich auch nicht unverschämt erhöhen sondern wissen, was hier klar nachvollziehbar und auch rechtens wäre.
Habe ich gerade kommentiert 😂 kam leider so schnell nicht hinter her. Wollte zu erst alle Antworten lesen 🙈
In der Gebäudeversicherung, wird das Gebäude als zum Betrieb gehörig geführt. Daher gehe ich von gewerblich aus. Hier werde ich aber entsprechenden Rechtsbeistand konsultieren.